Тільки на перший погляд здається, що головне при купівлі квартири знайти фінансову можливість для цього. Коли справа доходить до процесу вибору, з'ясовується: доводиться пам'ятати десятки нюансів, які можуть вплинути на підсумкове рішення. Щоб було легше проводити огляд майбутньої оселі, а після порівнювати варіанти, що сподобалися, скористайтеся чек-листом. Він враховує найважливіші моменти, на які варто звертати увагу при купівлі квартири як у новобудові, так і на вторинному ринку.
Незалежно від того, житло в якому будинку та з якими основними параметрами вас цікавить, є загальні поради щодо вибору нерухомості – такий собі "повний чек-лист на вибір житла". Щоб його скласти, ми звернулись за консультаціями до провідних оціночних фірм, які спеціалізуються на проведенні оцінки саме житлової нерухомості.
Обираємо район
Одне з найважливіших питань – вибір району. На сайті "Оцінка в Україні" ( https://оцінка.укр/ ) зазначається, що головним фактором при виборі та оцінці квартир є місце розташування. Враховувати треба не лише вартість нерухомості у різних частинах міста, але також ваш спосіб життя та особливості конкретної локації.
1. Транспортна доступність. Чи зручно добиратися до центру міста, найчастіших місць вашого відвідування: роботи, улюблених ТЦ, місця проживання близьких. Чи розвинений громадський транспорт, чи часто трапляються пробки.
2. Екологія. Чи є парки та сквери, чи немає поряд промислових підприємств, який рівень забруднення повітря.
3. Безпека. Рівень криміногенності, кількість пожежних частин, станцій швидкої допомоги та поліклінік.
4. Інфраструктура. Чи є поблизу великі торгові, розважальні та спортивні центри, супермаркети, центри побутового обслуговування, кафе та ресторани, дитячі садки та школи.
5. Соціальний склад. Густонаселений район або тихий, чи багато новобудов та їх поверховість, чи є соціальне житло.
Оцінюємо будинок та дворову територію
Якщо ви визначилися з районом і розпочали пошук, важливо звертати увагу не лише на конкретну квартиру, а й на будинок, у якому вона розташована. Ці моменти однаково актуальні для первинного та вторинного ринку.
6. Стан будинку. Чи на ньому є тріщини, мокрі плями, чи відчуваються неприємні запахи, в якому стані фасад. Важлива якість матеріалу стін та перекриттів, особливості подачі водо-, електро— та газопостачання, клас енергоефективності, впровадження системи "розумний дім". Для "вторинки" — рік будівництва та останнього капітального ремонту, відсоток зношування.
7. Безпека. Чи є у будинку охорона, консьєрж, камери спостереження, домофони, який порядок допуску гостей. Важливою є пожежна безпека: датчики диму, пожежні гідранти, зручність евакуації у випадку надзвичайних ситуацій, наявність пожежних сходів.
8. Паркування. Чи є платний паркінг, безкоштовні місця для паркування для мешканців і гостей, формат "двір без машин". Наскільки заповнені паркувальні місця в різний час доби.
9. Стан двору. Чи є дитячий майданчик, зона для вигулу собак, місця для відпочинку, комплексне озеленення. Чи чисто тут: це стосується вивезення снігу, заповненості урн та сміттєвих баків.
10. "Сміттєве питання". Чи є у будинку сміттєпровід, наскільки віддалений від будинку контейнерний майданчик і чи обгороджений він, чи є роздільне збирання сміття, сучасні заглиблені баки, урни перед входом у під'їзд.
11. Ліфт. Його наявність у принципі, чи є вантажний, у якому він стані, чи працює тихо.
12. Квартирні майданчики. Скільки квартир на поверсі, вони розташовані блоками або у форматі коридорного планування. Чи є зони для зберігання (велосипедів, шин) на поверсі чи інших частинах будинку. Чи є світло у під'їзді.
13. Керуюча компанія. Почитайте відгуки в інтернеті, чи часто скаржаться на високі комунальні платежі, чи не пов'язаний ваш ЖЕК зі скандалами чи судовими розглядами.
14. Порівняйте з іншими пропозиціями. Вартість, варіанти оплати – чи можлива іпотека і на яких умовах, наявність знижок, функціональність планувань, для новобудов – термін здачі.
Купівля вторинної нерухомості
При купівлі квартири на вторинному ринку є свої особливості, зазначається на сайті "Оцінка майна" ( https://ocinka.ua/ ). Важливо оцінити технічний стан будинку та квартири, звернути увагу на сусідів.
15. Оцінка соціальної однорідності. Це одне з найважливіших питань, адже життя навіть у найпрекраснішій квартирі можуть отруїти сусіди. Зробити це можна за зовнішніми ознаками стану будинку: чистота на сходах та ліфті, наявність місць для куріння, зовнішній вигляд вікон та дверей. Якщо квартира сподобалася, завітайте до вибраного будинку у різний час доби та дні тижня, поспостерігайте за життям двору.
16. Юридична чистота. Для цього варто залучати ріелтора чи юриста. Основні моменти: наявність прописаних (зокрема дітей), чи є обтяження або незаконні перепланування, борги за комунальні послуги.
17. Загальний стан квартири. Як давно і якого типу був ремонт, у якому він зараз стані. Оцінка планування, висоти стель та виду з вікон. Чи можливе перепланування.
18. Електрика. Перевірити працездатність розеток та вимикачів.
19. Опалення, водопостачання, каналізація, вентиляція. Наявність слідів іржі у батарей та труб, стан сантехніки, якість та кількість радіаторів, чи є регулятори тепла, чи автоматизовані лічильники. Перевірити роботу вентиляційних отворів: якщо прикласти до них аркуш паперу при закритих вікнах, він повинен прилипати.
20. Вікна та двері. Дерев'яні чи пластикові, панорамні чи стандартні, працездатність механізмів, наявність протягів. Чи є балкон або лоджія, їхнє утеплення та/або скління. Чи є металеві вхідні двері та чи легко замінити замок, в якому стані міжкімнатні: скрип, набухання, прилягання до одвірка.
21. Якщо квартира на першому чи останньому поверсі — домогтися доступу до підвалу чи горища. Взагалі питання вибору поверху є дуже важливим та не таким очевидним, як це може здатись на першій погляд. Оцінювачі "Реал Експерт" на своєму сайті ( https://realexpert.ua ) створили окрему інструкцію щодо того, який поверх варто вибрати в будинку для комфортного життя. Радимо почитати!
22. Комплектація. Уточнити, що залишається у квартирі. Траплялися випадки, коли колишні мешканці відвозили все, аж до унітазу.
23. Вартість. Уточнити, чи можливий торг, а також як буде поділено витрати у разі оформлення угоди у нотаріуса.
Купівля квартири в новобудові
Покупець завжди стикається з непростою дилемою, де краще придбати житло: у новобудові безпосередньо у фірми-забудовника або на вторинному ринку у власника фізичної-особи? В обох випадках є свою власні переваги та недоліки, які мають значний вплив на остаточний вибір підсумкового варіанту.
Багато пунктів чек-листа з вище перерахованих підходять і для оцінки квартири в новобудові, проте на первинному ринку є не менш важливі особливості. Наприклад, правильний вибір забудовника та оцінка потенціалу нерухомості. Також нерідкі випадки, коли на перший погляд надійний девелопер насправді виконує роботу неякісно. І заявлене оздоблення чи технічне оснащення квартири не відповідають прописаним у договорі. Щоб не виправляти помилки забудовника власним коштом, на етапі приймання важливо провести ретельний огляд і не підписувати акт, якщо вас щось не влаштовує. Крім чек-листа, візьміть із собою на огляд ліхтарик, рулетку, ручку, блокнот, аркуш паперу А4, маркер або шматок крейди, рівень, засоби фото— та відеофіксації. Огляд краще проводити у світлий час доби, щоб краще було видно можливі дефекти.
24. Надійність забудовника. Базове та одне з вирішальних питань. Оцініть його репутацію у ЗМІ, вивчіть інформацію та відгуки на форумах по його минулим проектам, передивіться у відкритих джерелах наявність судових справ. Важливо самим з'їздити на будівництво, за можливості — неформально поговорити з робітниками.
25. Варіанти оздоблення. Квартири з ремонтом зазвичай коштують дорожче за аналогічні пропозиції без нього. З одного боку, це хороший спосіб заощадити на час та нерви, з іншого — не вдасться втілити свої дизайнерські фантазії.
26. Вимірювання площі квартири та відповідність оздоблення документації.
27. Герметичність склопакетів, вхідних та міжкімнатних дверей, справність замків та механізмів, відсутність механічних пошкоджень.
28. Якість штукатурки, відсутність тріщин, сколів, плісняви, конденсату, перекосів.
29. Перевірка вентиляції, роботи сантехніки, стан радіаторів та труб.
30. Перевірка розеток, вимикачів, автоматів.
Щоб полегшити та систематизувати процес вибору квартири, подібний чек-лист просто незамінний. Можете роздрукувати його та брати на кожен огляд: це підвищить ймовірність більш обґрунтованого рішення.