Юридичний супровід операцій при покупці комерційної нерухомості
Необхідність професійного юридичного супроводу операції не викликає сумніву, коли мова йде про суми в 100 тис., 1 млн., 100 млн. дол. і більш. Мета сьогоднішньої розмови — освітити деякі важливі особливості юридичного супроводу операцій на вторинному ринку комерційної нерухомості.
На що необхідно звернути увагу в першу чергу? Перш за все — на порядок і спосіб придбання продавцем у власність будівлі (приміщення). Важливо встановити на підставі яких документів продавець володіє, користується і розпоряджається будівлею (приміщенням), яка пропонує купити. Варто відзначити, що саме експертиза документів (договори, свідоцтва, юридичний висновок), що встановлюють право і засвідчують право, і технічних документів ТБТІ (Ростехинвентарізациі) дозволяє скласти достатньо повне уявлення про права продавця на відчужуваний об'єкт, і самому об'єкті нерухомості. Проте, як показує практика, покупець будівлі (приміщення) часто задовольняється пред'явленням йому тільки свідоцтва про державну реєстрацію має рацію.
Разом з тим, саме з документа-підстави можна скласти достатньо ясне уявлення про законність придбання об'єкту і наявності обтяжень (обмежень), оскільки саме в нім встановлені права і обов'язки попереднього власника (продавця) і покупця (нинішнього власника), відомості про обтяження (наприклад, про договори оренди, що діють, несанкціоновані перепланування). Право власності на будівлю (приміщення), як правило, виникає на підставі договору (купівлі-продажу, міни, про відступному, дарування), але може виникнути і по інших підставах, наприклад, на підставі рішення суду або при внесенні будівлі (приміщення) в статутний капітал юридичної особи після державної реєстрації переходу має рацію в ЕГРП в ГУ ФРС.
У випадку, якщо продавець діє через представника, потрібно переконатися в належному оформленні довіреності. У її тексті повинні бути чітко визначені повноваження представника на здійснення дій на користь довірителя. У встановленні має потребу і безпосередньо особа представника, оскільки в довіреності, що видається юридичною особою на представлення інтересів по такого роду операціям, як правило, указують тільки паспортні дані представника, при цьому не указуючи року і місця народження повіреного.
Бувають і особливі випадки представництва по операціях купівлі-продажу. Так, іноді організація-продавець укладає агентський договір з яким-небудь агентством нерухомості, видає йому (юридичній особі в особі керівника, наприклад генерального директора) довіреність на ведення переговорів, укладення договору купівлі-продажу будівлі (приміщення). При таких обставинах юридична консультація указує на права і обов'язки за договором купівлі-продажу виникають у власника будівлі (приміщення), але виконує юридично значущі дії від імені цієї організації її представітель— агентство в особі його керівника, що діє на підставі довіреності. Отже, договір купівлі-продажу будівлі (приміщення) повинен бути підписаний особисто керівником агентства нерухомості. Якщо в підписанні договору бере участь інша особа, навіть якщо це працівник (співробітник) агентства нерухомості, то він повинен мати нотаріально засвідчену довіреність, видану в порядку передоручення, причому право передоручення повинне бути передбачене в основній довіреності, виданій на представлення інтересів власником будівлі.
Ознайомлення із засновницькими документами продавця проводиться для встановлення повноважень компетентних органів управління з питань ухвалення рішень про здійснення операцій з нерухомістю юридичної особи. Відчуження об'єктів нерухомості, тобто його основних засобів, як правило, є крупною операцією. Законодавство встановлює певні правила здійснення крупних операцій в частині компетенції тих або інших органів управління комерційних організацій. Наприклад, для продавців — акціонерних суспільств встановлено: якщо вартість нерухомості, що продається, складає від 25 до 50 % балансовій вартості активів суспільства, те рішення про схвалення крупної операції приймає раду директорів (наглядова рада), причому одноголосно. Якщо ж вартість складає більше 50 % балансовій вартості активів суспільства, те рішення ухвалюють загальні збори акціонерів більшістю в три чверті голосів акціонерів — власники голосуючих акцій, що беруть участь в зборах. Окремі правила існують і для суспільств з обмеженою відповідальністю.