Основні персонажі роману:
Юрій Олександрович Славенко — біохімік, 30 років;
Марта Висоцька — молода гарна дівчина, працює діловодкою статчастини, 22 роки;
Льова Роттер — залицяльник Марти;
Ірен Маркевич — наречена Славенка, 29 років;
Дмитро Стайничний — залицяльник Марти, інженер із Дніпропетровського;
Андрій Романович Безпалько — начальник Марти, завідувач матчастиною махортресту, 50 років;
Давид Семенович — безробітний кооператор, сусід Марти;
Тетяна Ничипорівна — дружина Давида Семеновича;
Степан Григорович Маркевич — тато Ірен, лікар.
Дія роману відбувається 1927 року в Києві, у часи НЕПу та українізації.
Молода дівчина, Марта Висоцька, працює діловодкою стстчастини махортресту і винаймає кімнатку у будинку на Жилянській вулиці. Її життя монотонне і одноманітне: зранку вона іде на службу, працює там до обіду, потім обідає у дешевій їдальні. Після цього – курси стенографії та машинопису. Дівчина отримує 60 карбованців платні і змушена жити скромно і на усьому економити.
Ввечері її часто навідує сусід по будинку Давид Семенович, безробітний кооператор. Його дружина Тетяна Ничипорівна завідує буфетом у Караваївських лазнях, вечорами вона на роботі. Вони мають чотирирічну доньку Аду. Давид Семенович буркотливий і ображений на світ через своє звільнення. Жовчний бурчун, нецікавий і примітивний у своїх висловах, він розважає Марту своїм буркотінням і через це стає частим завсідником її кімнати.
Іншим частим відвідувачем Марти є Льова Роттер. Льова служить у соробкопі, продає ковбаси, але за освітою він фельдшер. Коли йому був 21 рік, він одружився з прекрасною дочкою канівського касира і щасливо осівся неподалік рідного села за волосного фельдшера. Він був закоханий і щасливий. Через півтора року подружнього життя почалася війна, і Льова пішов на фронт. Спочатку все ішло нормально: Роттер отримував коротенькі, але ніжні листи від дружини, але через півроку він отримав довгого листа, де дружина казала, що він забрав її молодість і закрив у 4 стінах в селі, що нарешті знайшовся великодушний чоловік, який зняв полуду з її очей і заслужив цим її любов до скону. Льова був знищений і розчавлений цією зрадою. З тих пір він перебрав якийсь десяток міст та професій, став аскетом і відлюдником, аж поки випадково не зустрів Марту, у яку закохався раптово, безглуздо й безнадійно. Льова був завсідником у Марти, але вони спілкуватися лише як друзі, бо Марта одразу дала хлопцю зрозуміти, що не зацікавлена у ньому. Дівчина мріяла про романтичне кохання, як у романах.
Одного зимового вечора, як завжди, повернувшись додому з роботи і навчання, Марта знайшла в себе на столі великий кошик білих хризантем. Це вже втретє вона отримувала отак квіти – без підпису, від невідомого шанувальника. Заможніших зальотників, що могли б собі таке дозволити, в неї наразі не було, бо якраз смуга в її житті зайшла, коли дівчина лишилась самотня, коли всі попередні знайомі відійшли від неї, розчаровані, а нові розчаровуватись ще не прийшли. Зазвичай, коли у дівчини з’являвся якийсь кавалер вона через якийсь місяць його механічно втрачала, видаючись надто неприступною, а неодмінні її прихильники, нещасливий кооператор та соробкопівець Льова, з матеріального погляду виглядали ще гірше від неї. Отже невідомий посланник букета лишався для дівчини невідомими.
У зустрічах з Мартою, повних самопринижень і болю, Льова знаходить і якусь дивну насолоду. Марта перетворилась для нього на кумира і божество. Льова вирішує познайомити Марту з своїм знайомим фронтовим другом Юрієм Славенком. Хлопець сподівається, що молоді люди закохаються, і йому буде легше забути Марту, якщо вона буде невільна.
Славенко – біохімік, дуже прагматична і раціональна людина. Головна мета його життя – служіння науці, і він підкорює усе їй. Він мріє створити штучний білок і позбавити людину необхідності харчуватись грубою тваринною їжею. Юрій живе у простій кімнатці, його не цікавлять походи в гості і спілкування з друзями. Він вважає це марною тратою часу та енергії. Лише статеве питання лишилось невирішеним для нього. Замолоду він, як і чимало юнаків, задовольняв свої природні потреби самостійно, а до жінок почував острах і зневагу. Потім, довгий час жив із своєю хатньою робітницею, яка не ставила йому жодних претензій, а отже, й не заважала йому в науковій праці. Але непередбачені родинні обставини покликали хатню робітницю назад на село, звідки вона була приїхала, і Юрій Олександрович лишився без жінки. Рік він намагався обходитись без цього, але скоро зрозумів, що незадоволені природні потреби заважають йому працювати. Тоді біохімік вирішив одружитись, щоб раз і назавжди вирішити це питання.
Після недовгих пошуків Славенко познайомився з Ірен, дочкою лікаря Маркевича. Ця приваблива і зріла дівчина влаштовувала його з багатьох точок зору. По-перше, Ірен була з інтелігентної родини, що підкріплювало б його статус солідного науковця куди більше, ніж якби він одружився з простою селянкою. По-друге, йому подобалось помешкання Маркевичів, куди він після одруження мав переїхати. Хоча сам переїзд видавався йому пустою тратою часу, він вважав це меншим з двох зол.
Ірен було 29 років. Не зважаючи на свою зовнішність пансіонної панночки це була вже зрівноважена, і досвідчена жінка. Під час революції, коли їй було трохи більше двадцяти, вона зійшлася з одним здоровим і хитромудрим хлопцем, який, без певного минулого, але з цілком певними намірами, взявся працювати в постачанні. Ірен промандрувала з ним два роки по всяких усюдах, по селах і містах, де кидано її коханця, що тримав свою милу, не гребуючи способами, в теплі й великих на той час достатках. Коли ж кінець кінцем цього пройду розстріляно з вироку ревтрибуналу, Ірен повернулась до батьківського дому. Пригоди вплинули на неї позитивно, вони розвинули її й усталили, а разом з тим вона й репутації своєї не втратила, бо мати зуміла зберегти доччину таємницю, прикривши її правдоподібною версією про гостювання в тітки аж у Сибіру. А в інтимних розмовах з матір'ю вся ця історія фігурувала під делікатною назвою "першого заміжжя". Мати переживала, що дочка так довго лишається незаміжньою і тому покладала на Славенка великі надії.
Отже Юрій та Ірен вважали одне одного вдалою партією. І хоча жодного слова про шлюб чи тим більш про кохання ще не було сказано, між ними існувала мовчазне розуміння і згода. Юрій був задоволений тим, як усе складалось і скоро це питання мало бути вирішеним для нього. Коли до нього несподівано прийшов Льова Роттер і запропонував зайти в гості до його знайомої Марти, біохімік поставився до цього скептично, але все ж погодився. Коли товариші прийшли до Марти в неї вже сиділи коопераор Давид Семенович і молодий інженер Дмитро Стайничний.
Дмитро був давнім знайомим Марти з Дніпропетровського. Він спеціально приїхав на кілька днів, щоб зробити їй пропозицію. Цей практичний, працьовитий хлопець усього добився важкою працею і наполегливістю. Будучи сином селянина, йому було тяжко здобувати інженерський фах: він не мав відповідної підготовки до академічного навчання, але він не зважав на труднощі і йшов до своєї мети. Тепер він вирішував питання одруження з таким же підходом. Він вважав, що шлюб не повинен будуватись на коханні. Для нього це було ніби політичною спілкою для досягнення спільних цілей: створення домашнього затишку, народження і виховання дітей. В його баченні майбутнього, дружині відводилось сидіти дома з п’ятьма дітьми поки Дмитро працюватиме на заводі. Так він і робив пропозицію Марті – вона мовляв подобається йому і він пропонує їй реальні речі: поважний і чіткий план – діти і спільний дім.
На наступний день після їх знайомства Славченко знову зайшов до Марти, бо попереднього вечора забув у неї свої цигарки. Молоді люди трохи поговорили, але скоро прийшов Дмитро і Славченко лишив їх одних. Дмитро ще раз спробував переконати Марту вийти за нього заміж, але дівчина відмовилась з тієї причини, що не любить його.
Наступного дня, Дмитро знову зайшов, щоб ще раз спробувати переконати Марту. Він сказав, що відсутність кохання – це не причина не одружуватись, і що вона ще пошкодує про втрачену можливість. Йдучи, він боляче вивернув Марті руку так, що вона впала на коліна, і пообіцяв, що знайде собі дівчину без безглуздих примх, як в неї.
Тим часом думки про Марту опанували Славенком. Але він вважав, що це лише через його незадоволені потреби і вирішив зробити пропозицію Ірен негайно. Незважаючи на страшну завірюху він вийшов з дому направляючись до дому Маркевичів, але, сам не знаючи як, прийшов до Марти. Так почалося їх кохання. Юркевич божевільно закохався в Марту і вона відповіла йому тим же.
Молоді люди зустрічалися щодня з сьомої до дванадцятої години вечора, завжди у Мартиній кімнаті, навіть не входячи нікуди. Любов сильно вплинула на Юрія. Наука, що була сенсом його існування раптом перетворилась на повинність, він зацікавився поезією і літературою, яку раніше зневажав. Біохімік розповідає дівчині про те, чим він займається в своїх лабораторіях. Закохані прагнуть знати усе одне про одного. Врешті, Марта віддалася йому. Дівчина мріяла, що її перший раз відбудеться в Каневі – на її батьківщині, де вона народилась і була щасливою. Спершу вона була пригнічена тим, що сталося, навіть хотіла уникати Юрія, але вона була занадто сильно закохана в нього.
Тим часом Ірен і її мати дуже стурбовані тим, що Славенко перестав ходити до них. Мати Ірени переконала батька прослідкувати за біохіміком, щоб вияснити куди він ходить. Скоро вони дізнаються, що Славенко закоханий у якусь дівчину і ходить до неї кожного дня з 7 до 12. Але на стурбовані зауваження матері Ірен відповідає лише, що знає Славенка як саму себе, знає, що це кохання у нього пройде. Вона, навпаки, рада, що цей епізод трапився у нього до їх весілля, а не після. Батьки не поділяють впевненості Ірен, але лишають її в спокої.
Марті знову приходить букет, що неймовірно дивує дівчину, адже тепер, коли вона невільна, вона зовсім не сподівалася, що таємний шанувальник продовжить ці дивні залицяння. Того ж дня до неї в гості приходить пан Безпалько, її начальник, завідуючий матчастиною махортресту, стриманий і спокійний чоловік, що користувався велико повагою підлеглих. П’ятдесятирічний чоловік зізнався Марті, що з того самого дня, півроку назад, коли вона прийшла працювати до їх тресту, він закохався в неї. Його поривало прийти до неї, він хотів, щоб вона сяяла, він хотів створити для неї надзвичайну долю, але натомість він надсилав їй квіти. Дівчина відповіла лише, що вона не вільна. На її запитання, чи вона не вчинила йому ненавмисну прикрість, Безпалько пішов, сказавши, щоб вона не турбувалась про нього – він потурбується про себе сам.
Роман Марти і Юрія тривав півтора місяця, коли вчений зрозумів, що його почуття до дівчини пройшли. Сталося це в результаті прочитання статті у науковому журналі, де американський учений, працюючи у вузькотехнічній галузі, перейняв до певної міри думки, що їх біохімік, засліплений почуттями до Марти, так і не зібрався досі викласти в статті. Самий факт хоч і випадкового наближення до його висновків здійняв біохімікові величезну тривогу. Сорок п’ять днів, витрачених на Марту він визначив як стан занепаду мозкової діяльності під впливом потягу до жінки, До того ж, кохання є ще й нікчемне почуття, бо не полишає по собі жодних слідів, як це він на собі допіру пізнав. "Марнотратство енергії", — думав він. Отак біохімік спізнавав кохання, як чинник суто руїнницький. Тепер, як підказував йому його безмежно раціональний і логічний розум, лишалось тільки винайти проти нього універсального запобіжника. Якщо корінь кохання полягає в фізіологічній потребі, то, видима річ, заспокоєння цієї потреби унеможливлює його розвиток. Найголовніша річ є – не давати скупчуватись у собі сексуальній енергії, а систематично розснажувати її. Тоді він з сумом згадав про свою колишню хатню робітницю, але, так як вона до нього вже не повернулась би, він згадав про Ірен.
Тепер потрібно було позбутись Марти, але біохімік зовсім не хоче робити їй боляче. Всю причину молодий професор бачив у собі — адже він прийшов до неї, а не навпаки! Йому хотілось розлучитися якось поступово, щоб не ранити її почуттів. Врешті він вирішив поступово скорочувати час їх зустрічей, потім почати зустрічатись через день і врешті – розійтись остаточно. Приводом для цього він легко міг назвати потребу зосередитись на роботі – адже прийшла нова партія реагентів для його досліджень. План Слвенка безпроблемно втілювався в життя. Дівчина, хоча і з неохотою, але погоджувалася на скорочення часу їх зустрічей, вважаючи, що не віднімаючи Юрієвого часу, робить щось корисне для науки.
Дівчина і не підозрювала, що почуття Славенка змінилися. Але у неї почалися проблеми в інших сферах життя. Коли почався її роман з Славенком, вона, відповідно, перестала запрошувати до себе вечорами Давида Семеновича. Чоловік, хоча і був жонатий, насправді був таємно закоханий в Марту. Ревнуючи, він написав їй коротку анонімну записку, де радив покинути Славенка. Дівчина пізнала почерк сусіда і обурилась його втручанням в її особисте життя. Щоб виправдатись за інцидент перед дружиною Давид Семенович сказав їй, що Марта неодноразово намагалася звабити його. Господар будинку, повіривши пліткам про Марту, ніби вона стала утриманкою, підвищив її орендну платню до сорока карбованці в місяць, хоча раніше брав лише 5. Так як дівчина не могла потягнути таку суму, у неї лишалося лише два тижні, щоб знайти нове житло. До ненависті сусідів і виселення додалися ще проблеми з роботою. Ображений відмовою дівчини, Безпалько домігся її звільнення.
Маючи багато вільного часу, Марта багато читає. Під впливом намовлянь Юрія і прочитаних романів вона переконується, що у коханні немає нічого нового. Це турбує її і ніби порушує святість ореолу її любові. Тоді вона вирішує порвати з Юрієм, щоб таким чином зробити їх кохання унікальним і назавжди закарбувати у вічності. Славенка дивує несподіваний вчинок дівчини і справляє дещо неприємне враження, але врешті – це саме те, чого він сам хотів, тому він легко погоджується на розлуку. Вже наступного дня він пише вибачливого листа Ірен, з проханням про зустріч.
Три перші дні по розлуці Марта прожила в солодкій і тихій нестямі. Свідомість, що вона вчинила щось надзвичайне й незрівнянне, ввесь час її збуджувала, переймала щасливим трепетом її душу. Отже Марта стала на біржу і, з допомогою знайомих, знайшла кімнатку. Кімнатка, яку вона змогла знайти була дуже маленька й темна, але їй було байдуже, де тепер жити і що робити, адже вона мала в своєму серці найдорожчий скарб неповторного кохання і хотіла лише спокою, щоб упиватись ним.
Гармонію Мартиного нового життя несподівано перервала книга, п'єса Ібсена "Комедія кохання". Герої твору так само як і вона розлучалася в ім'я чистоти свого кохання. Свої власні думки й почуття вона бачила тепер перед собою, і ввесь її порив та марення в ту мить ніби відходили в написане, лишаючи її порожню, покалічену, принижену. Всю складність своїх таємничих почувань, своїх надій і намірів вона зразу впізнала в цих жорстоких рядках, що відбирали їй право на її багатство. Тепер вона почувалась самотньою, пустою і обкраденою. Їй хотілось до людей, а кімнатка у яку вона мала переїжджати здавалась труною.
Марта неймовірно зраділа, коли до неї прийшов Льова, який скоро мав від’їжджати і прийшов попрощатися. Хлопець був шокований її виснаженим виглядом. Перед собою він бачив лише нещасну дівчину до якої почував теплоту, як до сестри. Марта розповіла йому усю історію свого роману зі Славенком. Льова сказав, що вона не може жити у тій жахливій кімнатці, що вона повинна жити у кімнаті світлій і просторій, і пообіцяв знайти для неї таку.
Ще одним відвідувачем став Дмитро. Хлопець прийшов до неї розказати, що виконав свою обіцянку – він знайшов іншу дівчину і таки одружується. Мимохідь він згадав і про професора Славенка, який одружується з родичкою його нареченої. Марта не могла повірити своїм вухам – адже від їх розставання минув лише тиждень. Прийшов Льова і приніс гарну звістку про те, що ціною своєї бібліотеки, знайшов чудову і світлу кімнату для Марти. Дівчина попросила його лише піти до Юрія і перевірити, чи правда те, що він одружується. Льова побоювався лишати Марту саму, бо боявся, що вона щось собі зробить, але пішов. Він застав Юрія, коли той пакував речі. Він розписався з Ірен раніше того ж дня, а назавтра мала відбутися вечірка на честь весілля. Повернувшись до Марти, Льова застав її сплячою. Він не став будити її, лише лишив записку з адресою її нового житла і внизу дописав: "Всьому правда". Далі йому хотілось висловити все те, що бажає їй, але слів він не міг добрати. Та й навіщо? Хіба не відчує вона й сама, прокинувшись завтра вранці? І він тільки додав: "Прощайте, Марто!"