Усі говорять про те, чого нема насправді й реально, на жаль, неможливе: Гаєв, мовляв, викупить маєток на ті гроші, що надіслала тітонька з Ярославля. Та цих грошей замало й щоб проценти сплатити. Трофимов дражнить Варю "Мадам Лопахіна", а Любов Андріївна радить їй виходити за нього заміж, наче він їй освідчився й зробив пропозицію. Це боляче ранить Варю, яка розуміє, що скоріше за все цієї пропозиції ніколи не буде, адже в неї немає нічого, а Лопахін надто практична людина, щоб піти за покликом серця. Так може вчинити хіба Любов Андріївна, яка, читаючи чергову телеграму з Парижа, схиляється до думки пожаліти-таки негідника, який її зрадив і обікрав. Вона ж рекомендує Петі кохати, а той заявляє: "Я вищий за кохання". У розмові увесь час звучить щодо Петі, як і щодо інших, слово, кинуте старим Фірсом, — "недотепи". Адже доля всіх, хто залежить від Ранєвської, хто мешкає у маєтку, невідома — їм нікуди йти. А вона ще й питає у Фірса, куди він піде після продажу маєтку. "Куди накажете, туди і піду", — відповідає Фірс.
Яша одразу для себе вирішує, що він буде біля Любові Андріївни, коли вона поїде за кордон — йому тут усе не так: "країна неосвічена, народ неморальний, та й нудно, в кухні готують бридко..." Він просить Ранєвську взяти його з собою. Яша, Дуняша, Єпіходов почуваються як риба у воді поряд з хазяйкою маєтку, бо й вони такі ж непрактичні. Варя ж дратується безділлям Єпіходова й проганяє його, ремствуючи, що вони держать конторника "невідомо навіщо". Вона заміряється на нього, коли той виходить, але дістається Лопахіну, який саме заходить. Він сповіщає, трохи ніяковіючи, що торги відбулися і вишневий сад продано. Гаєв, що теж там був, нічого не розповідає, а тільки втирає сльози, що мимоволі котяться й котяться йому з очей. А Лопахін промовляє: "Я купив... Вишневий сад тепер мій! Мій! (Регоче.) Боже мій, Господи, вишневий сад мій!.. Коли б мій батько й дід повставали з домовин і глянули на все, що трапилось, як їхній Єрмолай, лупцьований, малописьменний Єрмолай, який бігав узимку босоніж, як цей самий Єрмолай придбав маєток, кращого за який немає нічого в світі! Я купив маєток, де батько й дід були рабами, де їх не пускали навіть до кухні... Я сплю, це тільки ввижається мені, це тільки здається... Це витвір нашої уяви, пойнятий мороком невідомості (піднімає ключі, кинуті Варею, ласкаво посміхаючись). Кинула ключі, хоче показати, що вона тут уже не господиня... (дзенькає ключами). Ну, та однаково. Гей, музиканти, грайте, я бажаю вас слухати! Приходьте всі дивитися, як Єрмолай Лопахін рубоне сокирою по вишневому саду, як попадають на землю дерева. Набудуємо дач, і наші онуки й правнуки побачать тут нове життя... Музико, грай!"
Любов Андріївна гірко плаче, а Лопахін докірливо нагадує, як вона його не послухалася і бажає тільки одного — аби все це якомога скоріше скінчилося. Але разом з тим гордість розпирає його: "Іде новий поміщик, власник вишневого саду! За все можу заплатити!" Аня втішає матір, обіцяючи: "Ми посадимо новий сад, розкішніший за цей..."
ДІЯ ЧЕТВЕРТА
Дія відбувається в декорації першої дії, але немає ні фіранок на вікнах, ні картин. Залишилося трохи меблів, звалених у куток, ніби для продажу. Відчувається пустка. Яша стоїть з підносом, на якому фужери, повні шампанського. Чути гомін, люди прийшли прощатися з колишніми господарями. Лопахін чекає. Але ніхто не хоче пити того шампанського, бо їм нічого святкувати. П'є тільки Яша і заявляє, що шампанське підробне. Усі метушаться, Трофимов шукає свої галоші, а Лопахін не забуває йому дошкуляти тим, що він ще й досі студент. Сам він збирається провести зиму в Харкові і працювати, бо вже скучив за роботою, тиняючись отут з ними. Він пропонує Петі гроші, а той високопарно заявляє, що може обходитись без грошей і грошовитих людей: "...Я можу обходитись без вас, я можу проходити повз вас, дужий і гордий. Людство прямує до вищої правди, до вищого щастя, яке тільки можливе на землі, і я в перших лавах!" Лопахін іронізує, чи дійде той. Він добре знає ціну усім і собі з погляду працелюбності: "Коли я працюю довго, без угаву, тоді думки трохи легші, і здається, ніби мені теж відомо, навіщо я існую. А скільки брате, в Росії людей, які існують не знати для чого..." У Ані був на мір відправити Фірса до лікарні, але вона доручила це Яші, Єпіходову, та ті нічого не зробили. Варя перепитує щодо супровідного листа до лікаря задля Фірса, але Аня, не зробивши дорученого особисто, запевняє, що Фірса відвезли до лікарні. Ранєвська сентиментально прощається з домом, зі стінами. Але про людей не дуже турбуються. Ось, з останніх сил тримається Шарлотта, благаючи знайти їй якусь посаду, а Гаєв промовляє: "Щаслива Шарлотта: співає! Щоправда, Лопахін їй обіцяє, а значить, є надія, та їй уже зараз ніде жити". Любов Андріївна намагається пристроїти Варю й говорить Лопахіну, що мріяла віддати її за нього. Він відповідає, що готовий їй освідчитись хоч зараз, але коли вони залишилися наодинці, Лопахін лише питає в неї, куди вона вирушає і, отримавши відповідь, зазначає: "Це в Яшнево? Верстов сімдесят буде. (Пауза.) От і кінчилося життя в цьому домі". І далі говорить лише про погоду, а потім виходить. Варя ридає. Аня радісно збирається в дорогу. Єпіходов залишається, його найняв Лопахін. Нагодився Симеонов-Пищик, і всі думали, що знову по гроші, але той навіть повернув Лопахіну частину боргу. Виявляється, на його землі англійці знайшли якусь цінну глину, отож він їм і здав землю в оренду, отримавши за це гроші. Усі прощаються й виходять. Любов Андріївна патетично вигукує: "О мій милий, мій ніжний, прекрасний сад!.. Моє життя, моя молодість, щастя моє, прощавай!.. Прощавай!.."
Вони йдуть, Лопахін замикає двері, адже тут речі. І ніхто не перевірив, чи всі вийшли. З бокових дверей виходить Фірс і, торкнувши ручку, переконується, що його замкнули.
Фірс. Замкнено. Поїхали (сідає на канапу). Про мене забули... Байдуже... я тут посиджу... А Леонід Андрійович, мабуть, шуби не вдяг, в пальто поїхав/зітхає). Я, бач, не подивився... Молоде-зелене! Життя, бач, пройшло, ніби й не жив... (лягає) Я полежу... Силоньки, ба, у тебе нема, нічого не лишилось, нічого... Ех, ти... недотепа! (лежить нерухомо. Чути далекий звук, ніби обірвалася струна. І крізь тишу чути, як далеко в саду стукотить сокира).